«Сион» посоветовал «колхозникам» изучать право

Власти Усть-Коксинского района не дают и вряд ли будут давать разрешения на перевод сельхозземель в земли иных категорий. «Во-первых, для этого нужно согласие главы республики, а он согласие на это не даст. Во-вторых, нужно согласование муниципального образования, а мы считаем, что на землях сельхозназначения нужно заниматься сельским хозяйством», — заявил глава района Сергей Гречушников, комментируя обещания компании «Сион» из Санкт-Петербурга перевести продаваемые участки в районе из одной категории в другую «всего за пару месяцев».

«Для рекреационной деятельности, для развития туризма у нас есть много других привлекательных участков. Так что заявления о том, что кто-то сможет перевести земли в нашем районе из одной категории за пару месяцев в другую – блеф», — заявил Сергей Гречушников газете «Постскриптум».
Он напомнил, что районные власти публично выступали против продажи паев, но нашлись «черные риелторы», в том числе из числа местных жителей, которые убеждали земляков, что нужно выделять свои паи, а затем за бесценок их скупали – иногда за бутылку водки, иногда за 40-60 тыс. рублей. Потом эти паи перепродавались иногородним фирмам, те оформили на них собственность или получили доверенности. «Формально все сделано по закону, и мы можем только наблюдать за этим процессом. Мы до сих пор призываем людей не принимать скоропалительных решений, но в погоне за сиюминутной выгодной нас не всегда слушают», — посетовал глава района.
Из беседы с Сергеем Гречушниковым стало понятно, почему новоявленные иногородние владельцы сельхозземель торопятся сбыть имущество, объявляют специальные акции и распродажи. Дело в том, что если сельскохозяйственные угодья не используются по прямому назначению в течение двух лет, государство изымает их в свою собственность. «Мы уже в этом году будем смотреть по ряду участков, и будем изымать те, которые не используются собственником так, как это положено по закону», — пообещал господин Гречушников. (Отметим, что с января текущего года действует норма, согласно которой земли у недобросовестных землевладельцев будут изымать по истечении трех лет).
«Постскриптум» напоминает, что в начале этого года на просторах интернета распространилась информация о том, что некая питерская фирма «Сион» распродает заповедные земли в Республике Алтай. И распродает не кому-нибудь, а иностранцам, и не где-нибудь – а в приграничном Усть-Коксинском районе, где продажа земли гражданам других государств с недавнего времени запрещена специальным указом президента Дмитрия Медведева.
Как пишут электронные СМИ, «Сион» еще в прошлом году объявил «о распродаже Алтая по бросовым ценам». На продажу выставлены земли сельхозназначения с гарантиями скорейшего перевода в статус, разрешающий индивидуальное жилищное строительство. «Мы предлагаем вам стать обладателем собственного оазиса, расположенного в Горном Алтае, в легендарной стране Шамбала, где все вокруг пропитано таинственной живительной Силой. Здесь вы ощутите желанную легкость бытия, гармонию и настоящее счастье, а родник жизни в вас вновь станет полноводной рекой», — сказано в сообщении на сайте компании. Это же сообщение и объявления о продаже участков продублированы на английском и немецком языке, что вызвало у общественности подозрение, что именно иностранцы и являются целевой аудиторией «Сиона».
Возмущенные «столь наглым попранием законов», некоторые жители центральных регионов России направили высшему руководству страны обращение с требованием прекратить распродажу заповедников иностранцам. Так или иначе, но не совсем прозрачное законодательство об обороте земель в России делает обычным использование в подобном бизнесе «серых схем». Слишком многое зависит в вопросах оборота земель от чиновников, от росчерка их пера, за который иногда нужно платить.
Если разбираться конкретно в ситуации с «Сионом», то картина вырисовывается следующая. Эта организация предлагает своим клиентам купить земли сельхозназначения в Усть-Коксинском районе. Участки расположены у сел Мульта (четыре участка площадью до 2,67 га), Тихонькая (восемь участков, из них один уже продан, три зарезервированы), Катанда (13 участков) и Тюнгур (четыре участка площадью до 90 га). Заповедные земли в перечень предлагаемых к продаже участков не попадают.
Но дело не в этом, пишет далее «Постскриптум». Все эти земли являются землями сельхозназначения, и вряд ли столичные толстосумы заинтересуются ведением сельского хозяйства в Горном Алтае – рискованной зоне земледелия. «Сион» предлагает им построить «около Шамбалы» свои «родовые гнезда». В соответствии с законодательством, строить «гнезда» можно лишь на землях поселений. В этой связи питерская фирма «с высокой гарантией» обещает перевести продаваемые участки из одной категории в другую «всего за пару месяцев».
«Сион» – далеко не единственная компания, предлагающая своим клиентам земельные участки в Горном Алтае и гарантирующая перевод земель из одной категории в другую. Наибольшей популярностью пользуются участки, на которых впоследствии можно построить либо коттедж, либо турбазу. Стоимость участков сильно зависит от их расположения. Например, участок по дороге Чемал – Уожан площадью 7,7 га продают за 15,4 млн рублей, а участок около села Куюс площадью 37 га стоит 8 млн рублей. Всего, по оценкам экспертов, на Алтае продается около пятисот участков.
Генеральный директор компании «Сион» Илья Антонов в беседе с корреспондентом «Постскриптума» заявил, что деятельность его фирмы ведется в соответствии с законодательством Российской Федерации. «Исходя из действующего законодательства происходят те или иные операции в тех или иных компаниях. Компании по своему усмотрению, исходя из правового поля, поступают со своими активами так, как считают нужным их владельцы. Операции купли-продажи земли в России разрешены законом, так же как операции с акциями, валютой и так далее. В этом нет ничего противозаконного», — сказал он.
«Не надо устраивать истерик о том, что распродается Алтай, — продолжает господин Антонов. – Давайте посмотрим на прекрасное Телецкое озеро, берега которого застроены вдоль и поперек, давайте посмотрим на другие районы Алтая и истерику эту прекратим. Истерят те люди, которые в свое время «профукали» свою землю, ничего не купили, никак не развились, но считают, что все кругом враги. Если люди считают, что их уголок природы является туристической меккой, то, в первую очередь, им нужно развивать инфраструктуру. И тогда туда поедут туристы, а местные жители получат возможность зарабатывать. Когда вам предлагают схему, что к вам приезжают состоятельные люди, строят себе дом, а вы можете работать, обслуживая этот дом, то от нее не нужно отказываться. Почему-то все хотят жить в нищете, грязи, в дерьме, но никто не хочет зарабатывать».
Отвечая на вопрос, действительно ли «Сион» продает земельные участки в приграничном районе иностранцам, Илья Антонов сказал: «Еще раз подчеркну, мы не нарушаем закон, не идем в разрез с интересами страны. Мы исходим исключительно из законодательства. Поэтому говорить, наша деятельность незаконна, коррупционна и так далее – это только мнение. И таким господам-колхозникам я посоветовал бы изучать все-таки право».
И что же говорит нам право и практика его применения? По данным сайта «Земельный вопрос», перевод земель из категории в категорию — это изменение не только разрешенного вида использования земли, но и изменение принадлежности конкретного земельного участка к одной из семи существующих в РФ категорий земель. Это влечет изменение кадастровой стоимости, налоговой нагрузки и стратегического назначения и использования участка в будущем.
Перевод земли из категории сельхозземли в земли поселений – это выполнение установленной законом процедуры, в результате которой участок будет внесен в черту поселений. То есть должна быть изменена черта поселений. Учитывая, что самыми дорогими землями, производящими продукцию, являются земли сельхозназначения, то при планируемом переводе сельхозземель в иную категорию, необходимо доказать, что перевод земли в более низкую категорию обоснован и целесообразен, а при переводе оплатить недоимки государства за непроизводство сельхозпродукции и многое другое. Данная процедура экономически не очень целесообразна, отмечают эксперты.
Проще изменить в рамках заданной категории целевое назначение земли, например, для дачного хозяйства или садоводства, если основной целью перевода является возможность строительства домов для граждан на данном земельном участке. Срок изменения целевого назначения – около года, он зависит от конкретного земельного массива, его площади. От последнего обстоятельства зависит, в свою очередь, уровень принятия решения – районная или региональная администрации.
Вопросы, касающиеся возможности строительства на землях сельхозназначения без изменения их целевого назначения (то есть оставаясь в рамках земель сельхозназначения) юристы из специализированных фирм предпочитают решать следующим образом. Получив в собственность некий кусок сельхозземель и решив проблему доведения документации на эту землю до права собственности, они предлагают клиентам «сформировать» на земельном участке фермерское хозяйство. Это фактически дает возможность строительства на площади не более 20% территории. Само собой, необходимо подготовить проектную документацию на застройку.
Если на земельном участке планируется коттеджная застройка, то в состав «сформированного» фермерского хозяйства вводятся членами этого хозяйства ряд будущих застройщиков, которым внутренними решениями правления хозяйства предоставляются положенные земельные участки из земель самого хозяйства. То есть территория фермерского хозяйства разбивается на участки. На этих участках, которые уже можно выводить в собственность, в соответствии с проектами застройки ведется строительство. Далее собственники, в зависимости от их интересов, могут или объединиться, или жить обособленными собственниками на территории того же родоначального фермерского хозяйства, или «развалить» его и зарегистрировать права собственности и на землю и на строения на ней.
Как утверждают юристы, бюрократическая процедура перевода сельхозземель по предложенной схеме продлится примерно один год. «Это наименее экономически затратная, но вместе с тем «серая» схема перевода сельхозземель, так как в самом минимальном варианте действуют в ней представители различного ранга и уровня властей», — отмечает «Земельный вопрос».
«Прямые» переводы сельхозземель в дачные некоммерческие партнерства с дальнейшим использованием по назначению проводится через муниципалитеты (если площадь земельного участка не превышает трех гектаров) или региональные власти (если площадь земельного участка превышает эту площадь). Эта схема достаточно затратная, «серая», она проходит под «патронажем» властей, по времени – «в зависимости от возможностей «ускорения» через госструктуры не менее 1-2 лет», — пишут эксперты. Они отмечают, что в любом случае «без участия и «взаимодействия» представителей муниципалитетов не обойтись».
Очевидно, что многие сделки по переводу земель из одной категории в другую достаточно сомнительны, а неискушенные покупатели рискуют стать жертвой даже не столько чиновников-коррупционеров, сколько предприятий, оказывающих услуги в сфере оборота земель.

На фото — Сергей Гречушников